Промяната е голяма! Засяга всеки българин! Апартаментът ти вече не е твой, ако не направиш това

Неплатените такси за входа, асансьора, почистването и ремонтите могат да създадат сериозни проблеми на собствениците на апартаменти. Законът позволява дълговете към етажната собственост да бъдат събирани по съдебен ред, а при определени условия може да се стигне и до принудително изпълнение. Но означава ли това, че човек вече няма право да продаде жилището си, ако дължи пари на домоуправителя?

Темата отново поставя важни въпроси пред българските домакинства, особено след въвеждането на нови правила за регистрация и контрол на професионалните домоуправители през 2026 година.

Проверка на действащото законодателство към 6 ноември 2026 г. показва съществена разлика между обсъжданите през годините предложения и действително приетите разпоредби.

Важно уточнение: към момента няма обща законова забрана собственик да продаде апартамента си само защото има неплатени такси към етажната собственост. Подобно ограничение е било обсъждано като идея, но не е въведено като универсално правило. Това обаче не означава, че задълженията могат да бъдат пренебрегвани.

Какво действително се промени през 2026 година?

Една от важните новости е свързана с по-голямата прозрачност при управлението на жилищните сгради.

На 20 февруари 2026 г. влезе в сила наредба за Единната информационна система на етажната собственост. Тя регламентира регистрите, в които се вписват професионалните управители, управителните органи на сградите и сдруженията на собствениците.

На 7 април 2026 г. Министерството на регионалното развитие и благоустройството официално съобщи, че първите 15 компании вече са включени в електронния регистър на професионалните домоуправители.

Целта е гражданите да могат по-лесно да проверяват фирмите, на които поверяват управлението на сградите си, и да се осигури по-добра проследимост на дейността им.

Новата система не въвежда автоматично отнемане на жилища за неплатени месечни вноски. Тя е част от усилията за по-добра организация и отчетност при управлението на общите части.

Какво се случва, ако не плащаме таксите за входа?

Според Закона за управление на етажната собственост всеки собственик има определени задължения към останалите живущи в сградата.

Те включват участие в разходите за почистване, осветление, поддръжка на асансьора, необходимите ремонти и други дейности, свързани с общите части.

Когато собственик системно отказва да изпълнява решенията на общото събрание, домоуправителят разполага със законови възможности да потърси дължимите средства.

Съгласно член 38 от ЗУЕС управителят може да поиска издаване на заповед за изпълнение по реда на Гражданския процесуален кодекс.

Ако се стигне до изпълнително производство, е възможно да бъде потърсено съдействието на съдебен изпълнител.

Тогава към първоначалния дълг могат да се прибавят лихви и разноски, което значително да увеличи сумата за плащане.

Може ли да се стигне до възбрана върху апартамента?

Това е един от най-сериозните въпроси за собствениците на жилища.

Самото неплащане на такса за чистачка или асансьор не означава, че домоуправителят може незабавно да наложи възбрана или да отнеме имота.

При наличие на изпълнително основание обаче могат да бъдат предприети действия за принудително събиране на задължението.

В зависимост от конкретния случай изпълнението може да бъде насочено към банкови сметки, доходи или имущество на длъжника при спазване на законовите ограничения.

Законът предвижда и специална защита за единственото жилище при определени условия. Тази защита обаче не е абсолютна и има изключения.

Ето защо натрупването на дългове към етажната собственост не бива да се подценява, особено когато вече е започнало съдебно производство.

Колко трябва да плащаме през 2026 година?

Размерът на месечните такси не е еднакъв за всички жилищни сгради.

Законът позволява общото събрание да избере един от няколко начина за разпределяне на разходите за управление и поддръжка.

Сред възможностите са:

• Според броя на собствениците, ползвателите и обитателите.

• Съобразно процента идеални части от сградата.

• Поравно между отделните самостоятелни обекти.

За определени решения относно начина на разпределение е необходимо мнозинство от най-малко 51% от идеалните части на общите части.

Отделно от текущите разходи съществува и задължителният фонд „Ремонт и обновяване“.

Минималната месечна вноска за този фонд е обвързана с минималната работна заплата.

През 2026 година минималната заплата е 620,20 евро. Един процент от тази сума възлиза на приблизително 6,20 евро. Вноските за фонда се определят съобразно идеалните части при спазване на предвидения в закона минимум.

Живеещите на първите етажи трябва ли да плащат за асансьора?

В много жилищни сгради именно този въпрос предизвиква спорове.

Собствениците на апартаменти на партера и първите етажи често смятат, че не трябва да участват в поддръжката на съоръжение, което рядко или изобщо не използват.

Действащото законодателство обаче не предвижда автоматично освобождаване от разходите единствено заради етажа.

Начинът на разпределяне на таксите трябва да съответства на закона и на законосъобразните решения на общото събрание.

Важно е и друго правило: при разпределяне на разходите на човек децата, които не са навършили шест години, са освободени от съответните разходи за управление и поддръжка.

По-строги мерки срещу неизрядните съседи

В първоначалните обществени дискусии са били предложени различни идеи за ограничаване на неплащането.

Сред тях са включване на задълженията към етажната собственост в годишните плащания към общината, забрана за продажба или отдаване под наем при непогасени задължения и допълнителни санкции.

Обсъждано е дори собственик, който дълго време не участва в общите събрания, да губи правото си на глас за определен период.

Тези предложения не трябва да се бъркат с действащото законодателство.

Няма въведено общо правило, което автоматично лишава собственика от право да продаде или отдаде апартамента си заради неплатени месечни такси.

Също така не е въведена универсална глоба от 5% от минималната работна заплата, която съседите сами да налагат на всеки длъжник.

ЗУЕС предвижда административни санкции за определени нарушения. За физически лица общата санкция при неизпълнение на задължение по закона е от 10,23 до 51,13 евро.

Тези глоби се налагат по законов ред от компетентните органи, а не произволно от съседите.

Какво важи за апартаментите, отдавани чрез Airbnb и Booking?

Друг важен въпрос е използването на жилища за краткосрочно туристическо настаняване.

В старите предложения е обсъждано предварително съгласие на съседите, както и значително по-високи месечни такси за подобни имоти.

През 2026 година действащият режим за апартаментите за гости изисква регистрация по Закона за туризма.

На 20 май Община Варна напомни, че собствениците и ползвателите, които предлагат нощувки, трябва предварително да регистрират обектите си.

След регистрацията възникват и задължения, свързани с отчитането на туристите и туристическия данък.

По общия регистрационен ред за апартаменти за гости не е въведено универсално изискване всички съседи да дадат предварително съгласие за отдаването.

Същевременно член 51 от ЗУЕС допуска при дейности, свързани с достъп на външни лица, разходите за управление и поддържане да бъдат определени в трикратен до петкратен размер при съответните законови предпоставки и мотивирано решение на общото събрание.

Това не означава, че всеки апартамент, обявен в туристическа платформа, автоматично дължи пет пъти по-висока такса.

Парите за ремонти трябва да се управляват прозрачно

Една от основните теми в дискусиите за етажната собственост е контролът върху средствата, които се събират от живущите.

Законът вече предвижда средствата за фонд „Ремонт и обновяване“ да се съхраняват в сметка със специално предназначение на името на етажната собственост или на сдружението на собствениците.

Това позволява по-ясно разграничаване на общите средства от личните пари на управителя.

За текущите средства за управление и поддръжка също е предвидена възможност за специална разплащателна сметка.

Решенията за използването на парите трябва да бъдат вземани по установения ред, а управителят носи отговорност за изпълнението им.

Какво трябва да направи собственик, който планира продажба?

Ако предстои продажба на апартамент, разумно е предварително да се провери състоянието на задълженията към етажната собственост.

Препоръчително е да бъдат уточнени всички неплатени месечни такси, вноски за ремонти и евентуални допълнителни разходи, одобрени от общото събрание.

При наличие на спор за начислените суми собственикът може да поиска документи за основанието им, както и информация за съответните решения.

Ако има започнато съдебно или изпълнително производство, въпросът трябва да се разгледа внимателно, защото евентуални вписани тежести могат да усложнят сделката.

Особено полезно е продавачът и купувачът да уточнят писмено помежду си кои задължения са погасени и как ще бъдат уредени евентуалните стари начисления.

Какво означава всичко това за българските собственици?

Правилата за етажната собственост засягат милиони граждани, които живеят в многофамилни жилищни сгради.

Макар най-крайните предложения за ограничаване на разпореждането с имотите да не са приети, задължението за участие в поддръжката на общите части остава.

През 2026 година акцентът е върху по-добрата отчетност, регистрацията на професионалните управители и прилагането на вече съществуващите механизми за събиране на задълженията.

Най-важното е, че собственикът не губи автоматично апартамента си заради неплатена такса за входа. Но ако задълженията бъдат оставени без внимание, те могат да доведат до съдебни спорове, допълнителни разходи и принудително събиране.

Затова редовното плащане на законно определените такси, участието в общите събрания и контролът върху управлението на общите средства остават най-добрият начин да се избегнат конфликти и неприятни изненади.

Източници: Министерство на регионалното развитие и благоустройството; Закон за управление на етажната собственост; Граждански процесуален кодекс; Закон за туризма; Община Варна. Информацията е актуализирана към 6 ноември 2026 г.Уточнение: Статията има информативен характер и е предназначена единствено за обща осведоменост. Не се гарантира пълнота и изчерпателност на информацията. При конкретен правен спор е препоръчителна консултация с квалифициран юрист.